La parálisis
que sufre el mercado inmobiliario viene de larga data, pero con la pandemia del
coronavirus y su correlato en la actividad económica, el panorama para los
próximos meses luce francamente desolador. En tal
sentido, conviene repasar cuáles son sus perspectivas:
1. Los precios bajarán. Será un proceso
transitorio que se efectivizará con una caída, en dólares, de los valores de
venta de las unidades no merma, la demanda ya no convalidará los precios de
hace un año: quien tenga urgencia de vender, cederá hasta un 30% del valor. Es
por ello que los brokers recomiendan a quienes tienen necesidad de vender,
hacerlo ahora. Una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario cuantificó que
casi el 33% de los consultados bajaría un 10% el precio para vender, un 25,9% estaría
dispuesto a bajarlos hasta un 20% y casi el 12% resignaría hasta el 30% con tal
de venderlos rápidamente.
2. Habrá oportunidades. Serán puntuales y
generadas por empresarios e inversores con necesidades económicas que afrontar.
Por otra parte también habrá oportunidades en proyectos terminados con unidades
nuevas, listas para habitar, que algunos desarrolladores venderán para seguir
con otras obras.
3. Esta crisis no es similar a la del
2002. Nadie espera que los valores de las propiedades se desmoronen más de 50%
de un día para el otro. Ello, debido a que la incidencia del crédito
hipotecario sobre el total de las operaciones inmobiliarias es casi nula. Otro dato clave es que, en 2002, quienes habían comprado con crédito
tenían deudas en dólares. Además, en aquel momento hubo una inflación cercana
al 40%, bastante baja relativa a la devaluación del 300% que la precedió.
4. Surgirán compradores finales que
quieren mudarse. La larga permanencia en los hogares durante la
cuarentena generó gente dispuesta a mudarse porque se siente incómoda o
simplemente su casa no le gusta, le quedó chica, quiere un balcón más grande o
cambiar de barrio.
5. Se achicará el universo de
inversores en real estate. El paso de la pandemia dejará a más de
una persona que ahorraba en ladrillos fuera de juego. Hay que tener en cuenta
que esta crisis, aun en los casos de los inversores más conservadores, ha
generado pérdidas de hasta el 30%.
6. Aumentará la conflictividad en los
proyectos en construcción. Las consecuencias económicas del coronavirus generarán disputas entre desarrolladores e inversores desde el pozo que, en muchos casos, pagarán las cuotas
tarde en partes y con demora.
Esta situación
impactará en los esquemas financieros de las las compañías y muchas de las
más pequeñas quedarán en el camino. Hoy las previsiones más pesimistas anticipan cero ventas para lo que queda del año y más de 50% de
mora.
7. Se retrasará el inicio de nuevas
obras y las que están en marcha se ralentizarán. Desde mayo de
2018 son pocos los desarrolladores que se animaron a iniciar un nuevo proyecto.
Hoy, en un escenario sin mercado ni precios de referencia, mucho menos. Sin duda,
la pandemia marcará un antes y un después: quienes encaren nuevas obras tendrán que ser
más flexibles y deberán plantearse un nuevo punto de equilibrio es decir cómo
lo vendo, qué forma de pago elijo, en qué moneda.
8. Bajará el costo de construcción en
dólares. El porcentaje de la caída estará atado al ritmo de
la devaluación. Hoy el costo de la construcción está en mínimos históricos: en
marzo rondaba los u$s680 por metro cuadrado vendible.
9. No se espera un aluvión de
ejecuciones hipotecarias. La expectativa
del sector inmobiliario es que no se rematen inmuebles de deudores de créditos.
La expectativa del sector es que las partes querrán llegar a acuerdos de buena
fe. Además, hoy rige el decreto que suspendió las ejecuciones hasta el 30 de
septiembre.
10. Aumentará la oferta de unidades
destinadas al alquiler. La experiencia muestra que cuanto más
se mueve el valor del dólar, más reticencia hay para comprar o vender. Por esta
razón, la demanda podría dilatar esa decisión hasta que las variables del
mercado se reacomoden y muestren mayor previsibilidad. De todas formas, se
espera que el aumento de la inflación producto de la emisión monetaria
complique la negociación de los ajustes locativos.
11. Habrá una mayor cantidad de
alquileres que se renegociarán. Si bien por un lado se espera un alza
en los precios de los contratos por un posible aumento en la demanda e
inflación, también habrá propietarios que, ante el riesgo de tener el
departamento vacío, flexibilizarán sus condiciones y estarán más abiertos a
negociar.
12. Bajará aún más la rentabilidad de
los alquileres. Actualmente, la rentabilidad anual bruta promedio de un departamento de
dos ambientes está en sus mínimos históricos, (2,42%) y la expectativa es que
la inflación continúe afectando al negocio, sobre todo teniendo en cuenta la
posibilidad de que el Gobierno extienda el plazo de vigencia del decreto que
congeló los valores de los contratos hasta el 30 de septiembre.
13. Aumentará la demanda de espacios
más abiertos. La pandemia generará una revalorización del concepto personal space. La necesidad de espacios propios,
sumado al auge de los sistemas de comunicación digital y el home office, podría
generar una redirección de la demanda hacia inmuebles ubicados en las afueras
de la ciudad con espacios más abiertos, jardines y acceso al agua.
14. El ladrillo seguirá siendo
resguardo de valor. Las crisis probaron que, en el tiempo, los inmuebles
recuperan y defienden su valor. La clave está en poder "atravesar"
los ciclos de baja sin necesidad de desprenderse del bien.
Esta nota fue
realizada a partir del análisis realizado por La Nación y recopilado por Diego
Mástrángelo, de Re/Max Uno.
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